空家のリスクについて　Vol.4【最終回】

不動産会社、または個人に売却する。

～空家のリスクから外れるための「売却」という選択～

前回のVol.3では、空家を所有し続ける負担から離れる方法のひとつとして、

「相続土地国庫帰属制度」

についてご紹介しました。

しかし、相続土地国庫帰属制度は、誰でも利用できるわけではなく、土地の状態などについても一定の条件があります。

そこで、もうひとつの方法として考えられるのが、

「不動産会社や個人に売却する」

という方法です。

空家を売却すれば、所有者が変わるため、今後の空家の管理や所有に伴う負担から離れることができます。

ただし、空家を売却するときには、「売ればすべて終わり」ではないポイントもあります。

今回は、空家を売却する際に知っておきたい注意点と、不動産会社による買取についてご紹介します。

■ 空家を売却するという選択

空家を今後使用する予定がなく、

「管理するのが大変」

「遠方に住んでいて管理できない」

「これ以上、空家を所有し続けたくない」

という場合には、

「売却して所有者から外れる」

という方法があります。

売却先としては、

不動産会社　または　個人

などが考えられます。

売却が成立し、所有権の移転など必要な手続きが完了すれば、所有者が変わるため、それまで所有者が負担していた空家の管理などから離れることができます。

■ 不動産会社に売却する場合

不動産会社に売却する場合には、

「仲介」と「買取」

という方法があります。

仲介の場合は、不動産会社が買主を探し、個人などの買主との売買を進めます。

一方、買取の場合は、

不動産会社自身が買主となって、空家や土地を購入します。

同じ「売却」でも、売却先や方法によって特徴が異なります。

■ 個人に売却する場合

個人の買主に売却する場合、一般的には不動産会社に仲介を依頼し、購入希望者を探してもらいます。

買主が見つかれば、売買条件を確認して契約を締結し、引渡しへと進みます。

ただし、空家の場合は、

・雨漏り

・シロアリ被害

・建物の傾き

・給排水設備の不具合

・設備の故障

など、さまざまな問題が隠れている可能性があります。

そのため、売却前に建物の状態を確認しておくことが重要です。

■ 個人への売却で注意したい「契約不適合責任」

空家の売却で知っておきたいのが、

「契約不適合責任」

です。

これは簡単にいうと、

売買契約で予定されていた内容と、実際に引き渡された物件の状態が異なっていた場合に、売主が一定の責任を負うことがある

というものです。

例えば、

「雨漏りがある」

「給湯器が故障している」

「シロアリ被害がある」

など、物件に不具合がある場合、その内容が契約上どのように扱われているかが重要になります。

契約不適合がある場合、契約内容や法律上の要件に応じて、買主から修補や代金減額、損害賠償、解除などを求められる可能性があります。

そのため、空家を売却するときには、

「知っている不具合をきちんと伝える」

ことが大切です。

なお、契約不適合責任の期間や範囲は、契約内容や売主・買主の立場などによって異なります。

「空家なら必ず2年間責任を負う」

というように、一律に決まっているわけではありません。

■ 売却前に知っている不具合は伝えることが大切

空家は長期間使用されていないため、

「どこが壊れているのか分からない」

ということも少なくありません。

だからこそ、売却する前に分かっていることはできるだけ整理しておくことが大切です。

例えば、

・雨漏りの有無

・過去の修繕履歴

・設備の故障

・シロアリ被害

・増改築の履歴

・残置物の有無

などです。

「売却後に問題になるのが怖いから、全部修理してから売らないといけない」

と考える必要はありません。

物件の状態を正しく確認し、その状態を前提としてどのような条件で売却するのかを契約上明確にすることが重要です。

■ 不動産会社が買い取る場合

そこで、空家の売却方法として知っておきたいのが、

「不動産会社による買取」

です。

買取の場合、不動産会社自身が買主となります。

そのため、一般の個人を買主として探す仲介とは異なり、物件の状態を確認したうえで、不動産会社が直接購入を検討します。

■ 買取なら空家の状態も含めて相談できる

空家を売却しようとすると、

「古いから売れないのでは？」

「荷物が残っているから無理？」

「建物を解体しないと売れない？」

と考えてしまう方も多いのではないでしょうか。

しかし、空家は一つひとつ状態が異なります。

例えば、

築年数が古い

建物の傷みが大きい

残置物がある

長期間空家になっている

といった物件でも、土地の立地や広さ、建物の状態などを確認したうえで、買取を検討できる場合があります。

もちろん、すべての物件を買取できるわけではありません。

だからこそ、

「売れない」と自分で判断する前に、まず査定してみる

ことが大切です。

■ 「古いから売れない」とは限りません

空家の場合、

「こんな古い家では価値がない」

と思ってしまう方もいらっしゃいます。

しかし、不動産の価値は建物の築年数だけで決まるものではありません。

土地の場所や広さ、道路状況、周辺環境、建物の状態など、さまざまな要素を確認する必要があります。

そのため、

「古い＝売れない」

とは限りません。

建物を活用する方法や、建物を解体して土地として活用する方法など、物件によってさまざまな可能性があります。

■ 売却すれば空家の所有リスクから離れられる

空家を所有している限り、

管理

固定資産税

修繕

近隣への対応

など、所有者としての負担が続きます。

しかし、売却によって所有者が変われば、原則としてその後の所有者としての管理負担から離れることができます。

つまり、

空家を売却することは、単に「不動産をお金に変える」だけではなく、将来的な管理負担や所有リスクから離れるための方法

でもあります。

■ 空家のリスクを避けるために

ここまで4回にわたって、空家を所有することで生じるさまざまなリスクについてご紹介してきました。

空家は、何もしないからといって費用やリスクがゼロになるわけではありません。

建物の劣化が進めば、

修繕費が増える

↓

周辺への被害リスクが高くなる

↓

行政から指導・勧告を受ける可能性がある

↓

税負担が増える可能性がある

↓

事故や損害賠償につながる可能性がある

というように、時間が経つほど負担が大きくなる場合があります。

だからこそ、

「いつか考えよう」

ではなく、

「今のうちに一度考えてみる」

ことが大切です。

■ 4回にわたってご紹介した「空家のリスク」

今回のVol.4をもって、

「空家のリスクについて」シリーズは最終回

となります。

Vol.1では、

「特定空家」「管理不全空家」や、

固定資産税への影響について。

Vol.2では、

損害賠償責任や、

行政代執行と費用負担について。

Vol.3では、

「所有者から外れる」という方法として、

相続土地国庫帰属制度について。

そして最終回のVol.4では、

不動産会社・個人への売却

契約不適合責任

不動産会社による買取

についてご紹介しました。

■ 「空家をどうするか」を考えることが、最初の一歩

空家について、

「まだ使えるから」

「いつか使うかもしれないから」

と、そのままにしている方もいらっしゃると思います。

もちろん、今後も使用する予定があるのであれば、適切に管理しながら所有することもひとつの方法です。

しかし、

「もう使う予定がない」

「管理する人がいない」

「遠方に住んでいて管理できない」

という場合には、早めに今後の方向性を考えることをおすすめします。

売却するのか。

活用するのか。

所有し続けるのか。

それぞれの状況に合った方法を考えることが大切です。

■ バージョンes株式会社が選ばれる理由

当社は、空家買取専門担当者が、お客様の空家について一つひとつ状況を確認し、ご相談をお受けしています。

空家は、

「古いから売れない」

「荷物が残っているから無理」

「建物を解体しないと売れない」

など、物件によってさまざまな事情があります。

だからこそ、単純に「売れる・売れない」だけではなく、

「どうすれば所有者様の負担を減らせるのか」

という視点から査定・ご提案を行っています。

独自の販売ルートを活用し、売主様の費用負担やリスクをできるだけ抑えながら、

「負担を減らす」だけではなく「資産として活かす」方法

も含めてご提案します。

「こんな空家でも売れるの？」

「解体するお金がないけど大丈夫？」

「荷物が残ったままでも相談できる？」

そんな空家でも、まずはお気軽にご相談ください。

諦める前に、一度ご相談ください。

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実際に弊社へご相談いただいた物件や、これまでの取引事例を写真付きでご紹介しています。

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