相続登記してない空き家は売却できる？方法と注意点をわかりやすく解説

相続登記してない空き家は売却できる？

相続登記をしていない空き家は、原則として売却することができません。

不動産の売買契約では、登記簿上の所有者と売主が一致していることが必要であり、登記名義が被相続人のままでは、買主に所有権移転登記を行えないためです。

そのため、まず相続人の間で遺産分割の内容を確定し、その内容に基づいて相続登記を行い、登記簿上の名義を相続人へ変更することが、売却への出発点となります。

名義変更の手続きは、不動産登記簿に相続を原因とする所有権移転登記を申請する形で進めることになります。

一方で、相続登記をしないまま空き家を長期間放置すると、さまざまな不利益が生じます。

相続が繰り返されるたびに相続人が増え、自治体の空き家対策資料でも、相続人が多数となって手続きが極めて困難になった事例が報告されています。

相続人の一部と連絡が取れなかったり、誰が相続人なのか把握できなくなったりすると、売却の合意形成ができず、結果として管理不全や近隣トラブル、最終的には法的紛争に発展するおそれもあります。

このような事態を避けるためにも、相続が発生した段階で早期に権利関係を整理しておくことが重要です。

さらに、2024年4月1日から、不動産の相続登記は法律上の義務となりました。

法務省や政府広報の情報によれば、不動産を相続により取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければならず、正当な理由なく怠った場合には10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

この義務化は、相続登記がされていない空き家が増え続けることを防ぎ、所有者を明確にして管理や売却を進めやすくすることを目的としています。

すでに過去に相続が発生している空き家であっても、多くの場合は義務化の対象となるため、売却を検討している方は、登記の有無と期限を早めに確認しておく必要があります。

相続登記してない空き家を売却する前の確認点

まず、空き家の現在の名義と物件情報を正確に把握することが大切です。

法務局で登記事項証明書を取得すると、登記名義人の氏名や住所、権利関係、地番や家屋番号などが確認できます。

登記事項証明書は窓口のほか、オンライン請求や郵送請求も利用できる仕組みです。

あわせて、市区町村から送付される固定資産税の納税通知書で、所有者名義や課税されている土地・建物の内容を確認しておくと整理がしやすくなります。

次に、誰が相続人となるのかを明らかにする必要があります。

一般に、配偶者は常に相続人となり、そのほかの相続人は子、直系尊属、兄弟姉妹という順で民法に定められています。

このため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などをたどり、相続人となる可能性のある親族を漏れなく確認することが重要です。

そのうえで、公正証書遺言や自筆証書遺言が保管されていないか、また過去に遺産分割協議書が作成されていないかを手元の書類や親族への聞き取りで確認しておきます。

さらに、相続人が複数いる、連絡が取れない人がいる、遺産分割がまだ済んでいないといった状況では、手続きが複雑になりやすいです。

相続人の所在が不明な場合などには、家庭裁判所で不在者財産管理人や相続財産管理人の選任を申し立てる必要が生じることがあります。

また、相続人の範囲や戸籍関係の整理には、法務局の法定相続情報証明制度を活用すると、一覧図で関係を整理しやすくなります。

このような手続きの全体像を把握しておくことで、相続登記や売却への準備を進めやすくなります。

相続登記してない空き家を売却するための手順

相続登記をしていない空き家を売却するには、まず相続人同士で話し合い、誰が不動産を取得するかを明確にすることが重要です。

そのうえで、相続人全員で内容に合意した遺産分割協議書を作成し、各自が署名と実印による押印を行います。

次に、戸籍謄本一式や遺産分割協議書などをそろえ、法務局に相続登記の申請書を提出して名義変更を行います。

相続登記が完了すると登記完了証などが交付され、売却に進むための前提条件が整います。

相続登記の手続は、自分で行うことも可能ですが、書類の種類が多く、記載内容にも専門的な確認が必要となる場面が少なくありません。

特に、相続人の数が多い場合や、相続人の一部が高齢で署名押印の取り付けが難しい場合には、早い段階で司法書士に相談することが有効です。

司法書士に依頼する場合でも、戸籍謄本や固定資産税関係の書類、本人確認書類など、基本的な資料はあらかじめ準備しておくと手続が円滑に進みます。

また、法務局や公的機関の案内を活用して、必要書類の一覧や記載例を確認しておくと安心です。

相続登記が完了したあとは、売却に向けた具体的な準備として、不動産の状況を整理する作業が重要になります。

まず、必要に応じて土地や建物の測量を行い、隣地との境界確認を進めることで、引き渡し時のトラブルを予防できます。

併せて、室内の残置物を整理し、不要な家財道具やごみを片付けることで、売却活動時の印象を良くし、スムーズな内見につなげることができます。

これらの段取りを整えておくと、売却方法の検討や価格の相談にも取り組みやすくなります。

相続空き家の売却方法と税金・特例の基礎知識

相続した空き家や訳あり物件を売却する方法としては、一般的な仲介による売却のほか、更地にしてから売る方法や、建物付きのまま早期売却を優先する方法などがあります。

どの方法を選ぶかによって、売却までに掛かる期間や想定される価格帯、解体費用や管理費用の負担が変わってきます。

また、相続登記が完了しているかどうかで売却のしやすさも異なるため、まずは所有者名義を明確にしたうえで、無理のない売却計画を立てることが大切です。

相続した空き家を売却したときには、譲渡所得に対して所得税・住民税が課税されますが、一定の要件を満たすと「被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の特例を利用できる場合があります。

この特例は、被相続人が実際に居住していた家屋や、その敷地を相続人が売却する際に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度で、譲渡対価が1億円以下であることなどの要件があります。

適用を受けるには、相続から一定期間内に売却することや、耐震基準を満たすか、取壊し後に土地を売却することなど、細かな条件がありますので、売却前に最新の要件や必要書類を確認しておくことが重要です。

近年は、管理不全の空き家や倒壊などの危険がある特定空き家に該当すると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が増加する可能性があります。

また、相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料の対象となる場合があります。

このような税負担の増加や過料のリスクを避けるためにも、空き家を長期間放置せず、早めに売却や活用方法を検討し、計画的に手続きを進めることが安心につながります。

まとめ

相続登記してない空き家は、そのままでは売却が進められず、時間がたつほど相続人が増え、話し合いも複雑になります。
また、2024年の相続登記義務化により、放置すると過料のリスクもあるため、早めの対応が重要です。

本記事でご紹介したように、名義や相続人の確認、遺産分割協議書の作成、相続登記申請という流れを踏めば、売却まで進めることができます。

「どこから手をつければよいか分からない」「相続人間の調整が不安」という場合は、当社が状況を整理し、スムーズな売却まで丁寧にサポートいたします。

まずはお気軽にご相談ください。